今回は2024年4月に導入された新制度、「建築物の省エネ性能表示制度」についてわかりやすく解説します。

この制度でわかること：

  • 省エネ性能ラベルの見方
  • 各評価項目の内容と意味
  • 住宅購入で最低限目指すべき性能
  • 住宅ローン控除への影響

これから家を建てる・買う方には必須の知識ですので、ぜひ最後までご覧ください。

 

【制度の概要】建築物の省エネ性能表示制度とは？

省エネ性能表示制度は、住宅などの建築物の省エネ性能を消費者が簡単に比較できるようにする制度です。2024年4月からスタートし、ハウスメーカーや賃貸業者は、省エネ性能ラベルの表示が義務づけられています。

このラベルのおかげで、専門知識がなくても住宅の省エネ性能を一目で確認できるようになりました。一方で、性能差が明確化されることで中古住宅市場の価格差もはっきりしてきます。

性能の低い家は将来的に資産価値が下がりやすくなりますので、この制度をしっかり理解しておくことが大切です。

 

【省エネ性能ラベルの見方】5つの評価項目

省エネ性能ラベルは次のようなものです。

省エネ性能ラベルの見本

①再エネ設備の有無

太陽光発電などの再生可能エネルギー設備があるかどうかを表示します。
※注意：太陽光はコストや維持管理も要確認。どれくらい電気代削減を見込めるのか、（参考）太陽光発電設備の設置に係る初期投資回収期間の試算ツールで試してみてください。

②エネルギー消費性能

この項目では、住宅の省エネ基準に対して、どれくらいエネルギーを削減できているかを「BEI（Building Energy Index）」という指標で評価しています。

👉 簡単にいうと：

  • BEIは「設計一次エネルギー消費量 ÷ 基準一次エネルギー消費量」で計算。
  • この数値が小さいほど、省エネ性能が高い！

じゃあ実際にどうやって計算するの？…というと、ちょっと難しそう…？正確に数値をそろえるのは簡単ではありませんが、住宅メーカーに相談したり、ネット上の参考データを使えば、ある程度は目安を出せると思います。

例えばBEI=0.75だった場合は：1 – 0.75 = 0.25（＝25%削減）となります ✨

👉 BEIと星の数の関係は？

  • 再エネ設備なしの場合：
    → 最大30%削減で、5段階評価（★〜★★★★★）
  • 再エネ設備ありの場合：
    → 発電量も加味して評価、最大で7段階評価までUP（★〜★★★★★★★）

👇 下の表がその目安です

BEIと星の数の関係※画像は国土交通省ホームページより引用

 

③断熱性能

断熱性能は「UA値」と「ηAC値」で評価します。

  • UA値 → 建物からの熱の逃げやすさ（小さいほど断熱性能が高い）
  • ηAC値 → 夏の日射熱の入りやすさ（小さいほど遮熱性能が高い）

この2つの値をもとに、家がどれくらい夏涼しく・冬暖か過ごせるかを評価しているんですね。

断熱性能の計算に使うデータ※画像は国土交通省ホームページより引用

ただし、これらの値を正確に計算するのは専門家の領域なので、素直にハウスメーカーなどに「このプランのUA値とηAC値は？」と確認するのが一番手っ取り早いと思います☺

✅ 地域区分とは？

地域区分の例

表の横軸に出てくる「地域区分」は、日本全国を8つのエリアに分けたもので、各地の気候に合わせた省エネ基準が決められています。

例えば👆

  • 寒冷地の北海道 → 地域区分「1」または「2」
  • 温暖な沖縄 → 地域区分「8」

といった感じです。

※画像は国土交通省ホームページより引用

✅ 断熱性能レベルの決まり方

UA値とηAC値はそれぞれ「等級（レベル）」で評価されますが、最終的な断熱性能レベルは”低いほうの等級”が適用されます。

ちょっと例を見てみましょう👇

例：地域区分「6」のエリアで

  • UA値 = 0.40
  • ηAC値 = 2.75

この場合：

断熱性能レベルの決まり方※画像は国土交通省ホームページより引用

この場合、低いほうの「レベル6」が最終的な断熱性能レベルになります！

④目安光熱費

この項目では、住宅の省エネ性能に応じて国が決めた計算方法で「年間の光熱費」が算出されています。

👉 計算方法はざっくりいうと：

  • 電気・ガスなどの年間消費量 × 全国統一の燃料単価
    → これで「年間目安光熱費」が出ます💡

当然ですが、

  • 「エネルギー消費性能（★）」が高い
  • 「断熱性能（★）」が優れている
  • そして家のサイズがコンパクト

であればあるほど、光熱費はグッと安くなるイメージです。

👆 あくまで「目安」としてチェック

この金額は、ある一定の条件（標準的な使い方）をもとに計算されているので、実際の家庭の使い方とはズレることもあります。あくまで「参考程度」として見ておくのがいいですね。

🏠 中古市場では”資産価値”にも直結

とはいえ、この「目安光熱費」は、中古住宅市場ではもっと大事な指標になってきます。

例えば、同じ価格帯の2つの物件を比較してみて👇

  • A物件：年間光熱費 約10万円
  • B物件：年間光熱費 約20万円

どちらを選びますか？　圧倒的にA物件ですよね。

つまり、省エネ性能が高い家は住んでからのランニングコストが低く、売却時にも有利になるということです。

⑤ZEH（ゼッチ）水準

ZEH水準は、
✅ エネルギー消費性能がレベル3（★3つ）
✅ 断熱性能がレベル5以上

この2つをクリアすれば達成できるとされています。

そもそもZEHって？

ZEHは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、簡単にいうと👆

家庭で使うエネルギー ≦ 家庭で生み出すエネルギー

という状態のこと。家庭で使うエネルギーと同等かそれ以上のエネルギーを、太陽光発電などの再エネ設備が担当します。

ただし
👆 再エネ設備がない限り、どんなに省エネな家でもZEHとは認められないということなんです。

🌿 じゃあ「ZEH水準」ってどういう意味？

  • 「今は再エネ設備がないけど、導入すればZEHを達成できる実力がある家」

ということを示しています。

だから、再エネ設備を付ける予定がない場合でも、ZEH水準を目指す価値はしっかりあるんです👍

私の解釈としても、この項目は「高性能な家づくりをしている証」として、とても意味があるものだと感じています😊

⑥ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）

ZEHは、★で出てきた再エネ設備（例：太陽光発電）を備えていることが大前提。

そのうえで👇

家で使うエネルギー ≦ 家で生み出すエネルギー

この条件をクリアした住宅が、正式に「ZEH住宅」と認められます😊

達成はちょっとハードル高め！

さらに、このZEHは、省エネラベルの中でも達成が最も難しい項目です。さらに、この項目だけは「BELS評価機関」という第三者評価機関の認定が必要なんです。

つまり、「ZEH認定」を受けるのは本当にしっかり省エネな家だという証でもあります😊

 

【筆者の考え】最低限目指すべき性能は？

私のおすすめは、ズバリ「ZEH水準」（省エネ性能★3・断熱性能レベル5以上）を目指すことです！

健康的で快適な暮らしを実現できますし、毎月の光熱費もぐっと抑えられるので、トータルで見てもコスパは抜群です。

さらに、余裕がある方は上位グレードを目指すのも👌。最終的に「ZEH達成」、ひいては、将来の電気代の心配もグッと減ります。

今の省エネ性能表示制度によって、中古住宅市場でも省エネ性能がさちんと評価される時代になりますので、今のうちから省エネ性能を意識して家を建てることは、家族の快適さだけでなく、資産価値を守る投資としても十分アリだと感じています。

 

【意外な落とし穴】住宅ローン控除にも影響

実はこの省エネ性能評価、住宅ローン控除にも大きく関わってくるんです。こちらの表を見てください👆

省エネ性能と住宅ローン控除の表

もちろん、省エネ住宅は快適・健康面でもおすすめですが、こうした税制面でもメリットがつくとなると、今後は「省エネ住宅一択」の時代に突入しそうですよね。

家づくりを考えるなら、省エネ性能は省けないポイントになっています。

 

まとめ

今回は、建築物の省エネ性能表示制度について解説しました。

この制度は、私たち消費者が省エネ性能の良い住宅をカンタンに見分けられる便利な仕組みです。

制度をきちんと理解して、より性能の高い家を選べば、快適さも、節約も、長期的な資産価値もしっかりキープできます。

さらに、今後は省エネ住宅でないと住宅ローン控除が受けられない時代に突入していますので、その意味でもしっかり意識しておきたいところですね。

私のおすすめはやはり、
✅ エネルギー消費性能★3（レベル3）＆断熱性能レベル5以上の「ZEH水準」を最低ラインにすること。

これくらいの性能があれば、健康面・経済面の両方で満足できる家づくりができると思います。

もっと詳しく知りたい方は、国土交通省の公式ページもぜひチェックしてみてください👇
https://www.mlit.go.jp/shoene-label/

この情報が、皆さんの家づくりのヒントになれば嬉しいです🏠✨